Siedziba kancelarii:
Zadzwoń do nas!
Napisz do nas!
Zadzwoń do nas!
Napisz do nas!
Zmiany w uldze mieszkaniowej w PIT od 2026 – szczegółowa analiza
Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w istotny sposób zmienia zasady korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Nowe przepisy mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., a ich celem – według uzasadnienia – jest ograniczenie możliwości wykorzystywania ulgi w celach inwestycyjnych oraz powrót do jej pierwotnego charakteru, czyli wsparcia faktycznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych podatników.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany wynikające z projektu.
1. Zmiana definicji wydatków mieszkaniowych
Dotychczasowe brzmienie ustawy PIT posługiwało się sformułowaniem „wydatki na cele mieszkaniowe”. Projekt wprowadza precyzyjniejsze określenie – „wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.
Ustawodawca wyraźnie akcentuje, że ulga ma dotyczyć wyłącznie wydatków faktycznie powiązanych z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie szeroko rozumianych inwestycji w nieruchomości.
2. Nowe warunki skorzystania z ulgi – dodane ustępy 25b–25e
Najbardziej doniosłe zmiany wprowadzono poprzez dodanie nowych ustępów 25b–25e. Zgodnie z nimi:
Za wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych uznaje się takie, które podatnik ponosi w okresie do trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, pod warunkiem spełnienia łącznie następujących kryteriów:
-
Podatnik nie jest właścicielem (ani nie posiada co najmniej 50% udziału we współwłasności) innej nieruchomości mieszkalnej, budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość; ewentualnie przeniesie ich własność na osoby z I grupy podatkowej, Skarb Państwa lub gminę.
-
Podatnikowi nie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ani co najmniej 50% udziału w takich prawach; w razie dysponowania nimi – zobowiązany jest do ich przekazania osobom z I grupy podatkowej lub do spółdzielni.
-
W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej przyjmuje się, że udziały małżonków są równe.
Jeżeli wydatki dotyczą spłaty kredytu hipotecznego (ust. 25 pkt 2), warunki ulgi uznaje się za spełnione, jeśli po ich poniesieniu podatnik nie jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości lub prawa o charakterze mieszkalnym.
Na potrzeby stosowania nowych regulacji nie uwzględnia się:
-
nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku,
-
jednej nieruchomości lub jednego prawa majątkowego objętego wspólnością majątkową małżeńską.
3. Przepisy przejściowe
-
Nowe zasady znajdą zastosowanie do nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2026 r.
-
Dla nieruchomości nabytych wcześniej zachowane zostaną dotychczasowe regulacje, co ma chronić prawa nabyte podatników.
4. Praktyczne konsekwencje zmian
-
Znaczne zawężenie kręgu podatników – z ulgi nie skorzystają osoby posiadające więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną lub prawa o charakterze mieszkaniowym, chyba że dokonają ich przeniesienia na ściśle wskazane podmioty.
-
Preferencja dla spadkobierców – nieruchomości uzyskane w drodze dziedziczenia nie będą przeszkodą w skorzystaniu z ulgi.
-
Potencjalne spory interpretacyjne – w praktyce pojawi się konieczność udowodnienia, że dana nieruchomość rzeczywiście służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych.
-
Wzrost presji czasowej – osoby planujące sprzedaż nieruchomości i reinwestycję środków na cele mieszkaniowe mogą chcieć sfinalizować transakcje jeszcze przed końcem 2025 r., aby skorzystać z obecnie obowiązujących zasad.
5. Podsumowanie
Projektowane zmiany w ustawie o PIT oznaczają fundamentalne przekształcenie ulgi mieszkaniowej. W miejsce ogólnego pojęcia „celów mieszkaniowych” ustawodawca wprowadza precyzyjne kryterium „zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”, wraz z katalogiem warunków ograniczających dostęp do zwolnienia.
Nowe regulacje w sposób wyraźny eliminują możliwość korzystania z ulgi w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych, a ich praktyczne stosowanie będzie wymagało ścisłego badania sytuacji majątkowej podatnika.
Autor: adwokat i doradca podatkowy Grzegorz Rozbrój
Przeczytaj także:
Nasza Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną Klientom indywidualnym i przedsiębiorcom. Współpracujemy z radcami prawnymi, adwokatami, doradcami podatkowymi i rzeczoznawcami majątkowymi, dzięki czemu zapewniamy kompleksowe rozwiązania dla naszych Klientów.
Strona www stworzona w kreatorze WebWave
Projekt i wykonanie: SmartPixel
KRTP Rozbrój Adwokaci i Doradcy Podatkowi sp. j.
Ul. Chorzowska 150, 40-101 Katowice
KRS: 0000888236
NIP: 6783189317
REGON: 388380163